Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir ? (NON !)

Dans cet article, on va répondre à une question que l’on me pose souvent : Faut-il acheter sa résidence principale avant de commencer à investir en Bourse ?

Évidemment, cette question n’a pas une réponse unique et absolue. Elle va principalement dépendre de deux facteurs :

• le prix de l’immobilier à l’endroit où vous vivez
• votre âge.

Nous allons faire une étude sur un cas bien concret, est-il intéressant d’acheter un appartement de 40m2 à Nantes, et nous généraliserons ensuite à l’ensemble du territoire.

Tout ça pour qu’à la fin de cet article, vous sachiez s’il est plus intéressant pour vous de placer votre argent sur les marchés financiers, ou si c’est le moment d’acheter votre résidence principale.

Acheter ou investir : pourquoi se poser cette question ?

« C’est toujours mieux d’acheter plutôt que de payer des loyers à un inconnu ! »

C’est la réponse la plus courante lorsque l’on n’a que très peu de connaissance en finance.

La réalité est bien plus nuancée. Dans cet article, on va comparer l’impact de l’achat d’une résidence principale sur les finances personnelles, par rapport à la location.

Pour cela, on va uniquement comparer les différences de coûts entre les deux. Autrement dit, on ne va pas prendre en compte le coût du chauffage ou de l’électricité, qui doit être payé dans les deux cas.

Dans le premier cas, le locataire paye son loyer.

Dans le second, le propriétaire paye les mensualités de son prêt à la banque, ainsi que la taxe foncière, et divers coûts de travaux que ne paye pas le locataire.

Alors bien sûr, si vous habitez dans une ville où le prix de l’immobilier est si peu cher que les mensualités de votre prêt additionné à la taxe foncière équivalent à ce que vous payeriez en loyer en tant que locataire, autant acheter.

Mais ce cas de figure est relativement rare. Pour tous les autres, passons aux choses concrètes.

Faut-il acheter un appartement de 40m2 à Nantes

Commençons avec un cas concret, un appartement de 40m2 en centre-ville de Nantes.

Du point de vue de l’acheteur

Si l’on recherche un 40m2 à Nantes sur le site seloger.com, nous avons 157 annonces variant de 1500€/m2 à 7500€/m2, soit une moyenne de 4500€/m2.

Cette moyenne de 4500€/m2 correspond par ailleurs au chiffre donné sur le site des notaires de France pour le centre-ville de Nantes. Nous allons donc partir sur ce prix-là.

Je rajoute, pour les plus perplexes, qu’à 1500€/m2 ces appartements-là auront surement besoin de travaux, et donc d’importants frais supplémentaires. Pour comparer la même chose, nous cherchons un appartement dans lequel il est possible de vivre immédiatement, comme ce serait le cas d’une location.

Pour 40m2, nous avons donc un appartement qui va nous coûter 180 000€.

On inclut 7,5% sur le prix d’achat pour les frais de notaire (on appelle communément ces frais « frais de notaire », bien qu’ils soient à 80% composés de taxes qui reviennent à l’État…).

7,5% x 180 000€ = 13 500€ de frais supplémentaires.

Nous devons donc débourser 193 500€ pour acquérir ce bien.

Bien que nous soyons dans un contexte de taux extrêmement bas, le site meilleurtaux.com nous indique que pour un tel prêt, les mensualités seront de 941€ par mois.

Pour un 40m2 à Nantes, la taxe foncière s’élève à 705€ par an, soir 59€ par mois.

On arrive donc à un coût mensuel de 941€ + 59€ = 1000€ par mois (et vraiment, ça n’a pas été fait exprès).

On va aussi (très) raisonnablement estimer des coûts de travaux/entretiens de 1200€ par an, soit 100€ par mois. Ces coûts inclus des travaux tels que le ravalement de façade pour un immeuble, réparation/changement de toiture pour une maison, changement de chaudière, etc. Tous les frais que ne supporte pas le locataire.

Pour information, les experts estiment ces frais à 1% de la valeur du bien, soit plus près de 1800€ par an dans notre cas.

Nous arrivons finalement à un coût mensuel global pour le propriétaire de 1100€.

Du point de vue du locataire

Qu’en est-il de la location maintenant ?

Retournons sur le site Seloger.com pour avoir une idée des loyers.

En centre-ville de Nantes, le loyer est d’environ 14€ le mètre carré (données septembre 2021).

Soit un loyer de 14€ x 40m2 = 560€ par mois. Arrondissons même à 600€ par mois, pour simplifier les calculs.

Si l’on récapitule, nous avons donc :

Les données de départ

Pour une même dépense 1100€, nous avons donc :

• Le propriétaire qui paye sa résidence principale
• Le locataire qui paye son loyer de 600€ et investi les 500€ restants

Investi en Bourse, le rendement moyen de l’argent placé est de 10%.

Pour l’immobilier, c’est très compliqué car les prix évoluent très différemment d’une ville à l’autre. Et contrairement à la Bourse, où il est possible d’acheter l’entièreté du marché grâce aux ETFs et donc répliquer le rendement moyen, on achète sa résidence principale dans un endroit bien précis.

On va donc partir sur les chiffres de l’INSEE qui estime sur les 20 dernières années, une croissance moyenne des prix de l’immobilier de 3,7% par an. Je prends ici le cas le plus défavorable pour notre étude, en effet toujours selon l’INSEE, cette croissance n’a été que de 2% par an sur les 10 dernières années.

Les calculs

Rentrons maintenant dans les calculs.

Au bout d’un an, notre locataire aura investi 500€ par mois pendant 12 mois soit 6000€.

Pour simplifier les calculs, on va appliquer le rendement de 10% sur ce qu’il place chaque année, soit 10% de 6000€ = 600€.

Notre locataire aura donc un patrimoine de 6600€.

Notre propriétaire lui, aura vu son appartement payé 180 000€ prendre 3,7% de valeur sur cette même année. Il aura donc un patrimoine de 186 660€.

À la fin de la deuxième année, le locataire aura encore rajouté 6000€ à ses 6600€ déjà investi. Toujours à un rendement de 10%, il aura donc 13 860€ investi après 2 ans.

L’appartement du propriétaire va quant à lui s’apprécier de 3,7%. Après ces 2 années, il vaut désormais 193 566€.

Et ainsi de suite, vous avez compris le principe.

Seulement après 20 ans, notre propriétaire aura fini de rembourser son crédit immobilier ! Il va donc pouvoir, avec ces 941€ par mois qu’il donnait à la banque, les investir lui aussi en Bourse à un rendement de 10%.

En fin de 21^ème année, son capital en Bourse sera de 12 421€ (941€ x 12 mois à 10%).

En fin de 22^ème année, il aura 12 421€ + 941€x 12 mois à 10% soit 26 084€ de patrimoine en Bourse, en plus de son patrimoine immobilier.

Voyons ce que ça donne sur 40 ans :

Si vous avez déjà lu mon article sur la puissance des intérêts composés (le secret pour devenir riche), ce résultat ne vous surprend surement pas.

On voit encore une fois l’intérêt de commencer à investir le plus tôt possible, afin de profiter au maximum des intérêts composés, qui ont un véritable effet boule de neige.

Dans notre cas bien précis ici, on voit qu’après 40 ans, le patrimoine du locataire est de 2,92 millions d’euros.

Alors que celui du propriétaire est de 770 000€ en immobilier et 711 000€ en Bourse, pour un total de 1,48 million d’euros.

Ainsi, notre locataire pourrait acheter ce même appartement à 770 000€, pour 827 750€ au total en incluant les frais de notaire de 7,5%.

Il aurait donc maintenant lui aussi un patrimoine immobilier de 770 000€, mais son patrimoine financier serait toujours de 2,09 millions d’euros, soit 1,38 million d’euros de plus que le propriétaire.

Conclusion sur notre exemple

En conclusion, et sur ce point il est possible de généraliser au-delà de notre exemple précis, plus notre horizon d’investissement est long, plus il est intéressant d’investir en Bourse, et moins il est intéressant d’acheter sa résidence principale.

Autrement dit, lorsque l’on a 20 ans, il vaut mieux chercher à investir son argent, puisque les intérêts vont pouvoir se composer sur une très longue période de temps, plutôt que de chercher à acheter sa résidence principale.

Je précise que dans l’exemple, je suis partie du cas le plus favorable pour le propriétaire. En effet, j’entends souvent « mais en faisant un apport, on peut drastiquement réduire les mensualités du crédit… ». Ceux qui disent cela n’ont malheureusement toujours pas compris les intérêts composés…

Reprenons notre exemple, avec un apport de 40 000€. Les mensualités du crédit pour le propriétaire descendent à 747€ par mois.

Mais pour partir du même point de départ, notre locataire a quant à lui 40 000€ à investir dès la première année.

Les deux dépensent maintenant chaque mois 906€ :

• Propriétaire : 747€ crédit + 59€ taxe foncière + 100€ travaux
• Locataire : 600€ loyer + 306€ d’investissement avec un investissement de départ de 40 000€

Voici le tableau récapitulatif de ce cas précis :

Le constat est sans appel !

Alors pour un 40m2 à Nantes c’est très intéressant, mais comme ça réduit un petit peu le scope de personnes qui pourrait être intéressées par cet article, essayons de généraliser un peu.

Quand faut-il acheter sa résidence principale ?

Comme nous l’avons vu au début de cet article, la réponse à cette question dépend :

• De votre horizon d’investissement
• De l’écart entre ce que vous payeriez en tant que propriétaire par rapport à vos dépenses de locataire

En partant du principe que vous empruntez 100% de la somme nécessaire à l’achat de votre résidence principale (frais de notaire inclus). Comme nous l’avons vu, c’est le cas le plus favorable pour le propriétaire.

Ajoutez-y la taxe foncière et les coûts des différents travaux qui incombent au propriétaire. Ramenez cette somme à un paiement mensuel.

Faites la différence entre cette somme et votre loyer hors charges (vous paierez l’eau et l’électricité aussi en tant que propriétaire).

En partant du principe que vous investissez la différence sur des ETFs au rendement moyen de 10% par an, voici le tableau que l’on obtient :

Tout d’abord, on voit clairement que lorsque l’on a 20 ans, et donc un long horizon d’investissement devant soi, il est très peu rentable d’acheter sa résidence principale plutôt que d’investir sur les marchés financiers, même lorsque l’écart entre les coûts de location et les coûts de l’accession à la propriété son faible.

Ensuite, tout dépend de vous et de vos objectifs financiers. Si l’on se fixe toujours comme limite d’investissement les 60 ans, alors à 40 ans, avec un horizon d’investissement de 20 ans donc, il peut devenir intéressant d’acheter sa résidence principale dans des villes de taille moyenne.

À savoir qu’un rendement moyen de 3,7% par an pour l’immobilier implique un doublement de la valeur du bien tous les 19 ans.

Avec cette information en tête, et le tableau ci-dessus, vous avez toutes les informations entre vos mains pour définir s’il est intéressant pour vous d’acheter votre résidence principale, ou s’il vaut mieux continuer de l’investir.

Et pour les très bons investisseurs ?

Tous les exemples faits jusqu’à présent le sont pour un rendement d’investissement atteignable par monsieur et madame tout le monde, 10% par an.

Pour les très bons investisseurs, il est évident que plus le rendement est élevé, moins il est rentable de dépenser de l’argent dans un logement.

Petit exemple avec Peter Lynch, l’un des meilleurs investisseurs de tous les temps, avec un rendement annuel moyen de 30% :

C’est une « idée reçue » assez répandue, et pour le coup celle-ci est vraie. Pour un bon investisseur, il n’est quasiment jamais rentable d’acheter sa résidence principale.

Je profite de cet exemple pour souligner qu’un très bon investisseur, dans ce cas précis avec un rendement de 30% par an, peut transformer 100€ par mois en 1 million d’euros en 20 ans.

Alors je ne promets pas de faire de vous tous des Peter Lynch, mais une chose est certaine, en suivant les articles du Coq de Wall Street, vous apprendrez :

• Premièrement, à dégager 100€ de plus par mois dans le but de les investir
• Et deuxièmement à les investir le mieux possible.

Faut-il acheter sa résidence principale : ce qu’il faut retenir !

La vision « investisseur »

Tout d’abord, gardez en tête que je me place ici du point de vue très rationnel d’un investisseur. Il y a bien d’autres raisons de vouloir acheter sa résidence principale qu’une raison purement rentabilité financière.

Certains seront plus à l’aise à placer leur argent en Bourse une fois leur résidence achetée, ils se sentiront plus sécurisés.

Il y a autant de raison qu’il y a d’individu, et je ne dis pas ici qu’il est complètement absurde d’acheter son logement.

Seulement si vous cherchez à optimiser vos placements, il est bien plus rentable de commencer par investir lorsque l’on est jeune, plutôt que de chercher à acheter son habitation le plus tôt possible.

Le meilleur scénario pour le propriétaire

Gardez aussi en tête que cette étude a été réalisée en se plaçant dans le meilleur scénario possible pour le propriétaire :

• Les taux d’emprunts sont actuellement (2021) au plus bas, ce qui entraine une réduction des mensualités pour le remboursement du crédit
• Le taux de croissance des prix de l’immobilier a été fixé à 3,7% par an, or :
  • Selon l’INSEE, entre 2010 et 2020 la croissance a été de 2% par an
  • Les taux bas font monter les prix de l’immobilier, le crédit étant moins cher. Si les taux remontent, le prix de l’immobilier vont avoir tendance à baisser/se stabiliser, du moins ne plus monter à 3,7% / an.
• Le propriétaire emprunte 100% de la somme pour acheter son bien. Dans les faits, à l’achat d’un bien il est quasiment systématique de faire un apport et comme nous l’avons vu, cela ne fait que plus pencher la balance du côté du locataire-investisseur.

Ce qu’il faut retenir

En résumé, acheter un bien immobilier engendre dans 99,9% des cas plus de dépenses que la location.

Cette différence de dépense peut être investie par le locataire, qui sur le long terme, grâce aux intérêts composés, dépasse largement le rendement de l’immobilier.

À 3,7% de rendement annuel moyen (ce qui est généreux), la valeur de votre bien immobilier double tous les 19 ans.

Vous avez 20 ans et vous réfléchissez à acheter un logement d’une valeur de 200 000€.

À vos 39 ans, ce bien vaudra donc approximativement 400 000€, le double en 19 ans.

Et à 58 ans, encore 19 ans plus tard, environ 800 000€.

Maintenant, en calculant l’ensemble des coûts que vous aurez à payer en tant que propriétaire, vous vous rendez compte que louer ce même appartement vous reviendrez 400€ moins cher par mois.

En regardant le tableau, vous vous rendez compte que 400€ par mois investi dans l’économie réelle vous produiraient plus de 1,9 million d’euros de capital en 38 ans, contre 800 000€ pour votre logement.

De plus, en suivant la règle des 4%, ce capital de 1,9 million d’euros vous permettrez de collecter 76 000€ de « dividende » par an. Bien plus que l’économie que vous réaliseriez sur votre loyer.

Il n’est donc pas rentable pour vous, avec vos objectifs et dans votre situation, d’acheter votre résidence principale.

J’espère que cet article vous aura été utile, j’ai essayé de mettre en chiffre une notion que l’on entend beaucoup dans le monde de l’investissement, mais qui peut paraître abstraite à certains.

N’hésitez pas à me faire vos retours en commentaire, si vous avez des questions ou des remarques.

À très vite pour le prochain article !