Aujourd’hui, un article un peu particulier puisqu’il fait directement suite au dernier sur l’investissement pierre-papier.
En effet, suite au commentaire avisé d’un lecteur, je me suis dit que notre échange méritait son propre article, afin de lui donner un peu plus de visibilité.
Dans son commentaire, la Grue du Nikkei me fait plusieurs remarques concernant :
- L’investissement en SCPI au travers d’une assurance vie
- La liquidité des SCPI
- L’effet de levier pour un investissement en SIIC
- Les fluctuations de la valeur de la part d’une SIIC
On va donc aller un peu plus loin sur ces différents points.
Assurance vie et fiscalité
Dans mon premier article, je me concentre uniquement sur les produits SCPI et SIIC en tant que tel, en faisant abstraction des intermédiaires d’achats.
Pour résumer rapidement :
- Il est possible d’investir en SCPI en direct ou via l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.
- Dans le cas de la SIIC, il est possible d’y investir via un compte titres, un PEA ou via une assurance vie.
D’un point de vue fiscal, ce n’est donc pas vraiment l’intermédiaire qui va faire pencher la balance. Même s’il est vrai que toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans toutes les assurances vies, et que les SIIC sont souvent regroupées sous forme de fonds de placement pour pouvoir être acheté au travers d’une assurance vie.
À noter qu’une SCPI, même détenue au travers d’une assurance vie, sera toujours soumise à l’IFI.
Là où une SIIC est une société cotée en Bourse (qui se trouve investir en Immobilier), et n’est donc pas soumise à l’IFI.
Attention, notez bien que, pour tout ce qui est des impôts et taxes en France, en plus de changer très régulièrement, il existe une multitude d’exceptions.
Il n’est donc pas impossible que cela ne soit pas valable dans votre cas particulier, ou que ce qui est vrai aujourd’hui ne le soit plus demain.
Pour tout ce qui est impôts et taxation, surtout s’il s’agit d’importantes sommes d’argent, il est toujours intéressant de consulter un expert fiscaliste.
Liquidité des parts de SCPI
Intrinsèquement, la liquidité d’une SCPI est toujours la même.
Lorsque l’on investit en direct, il faut faire ses propres recherches, envoyer les informations nécessaires pour y souscrire, et attendre que le fonds soit finalement lancé.
Lorsqu’il s’agit d’un investissement sur le marché secondaire, il faut potentiellement attendre qu’un propriétaire soit prêt à vendre.
Dans le cas d’un investissement en SCPI au travers d’une assurance vie, c’est exactement la même chose, sauf que vous déléguez les étapes mentionnées au-dessus au gestionnaire de l’AV (délégation que vous payez évidemment en frais de gestion).
L’avantage de l’assurance vie en termes de liquidité, il est vrai, est son accès direct à un très grand nombre de clients potentiels, ce qui lui permet d’acheter et de vendre potentiellement plus rapidement vos parts.
Mais ce dernier point est discutable, car en général la SCPI a accès aux clients des assurances vies partenaires pour échanger vos parts, donc investir en direct ou via une assurance vie impact très peu la liquidité de vos parts.
Le manque de liquidité de la SCPI vient du fait que sa valeur est directement liée à la valeur du parc immobilier qu’elle détient.
Là où la valeur d’une part de SIIC dépend de sa valeur boursière, c’est-à-dire de la psychologie du marché à l’instant T.
Fluctuation des prix : SCPI vs SIIC
En pleine crise, la valeur de d’une SIIC va chuter pour atteindre la valeur à laquelle des acheteurs sont intéressés.
C’est le principe de l’offre et la demande sur lequel est basée la Bourse. C’est ce qui rend l’investissement boursier si liquide.
A contrario, la valeur de la part de SCPI étant fixée à la valeur de son parc immobilier, elle ne descend pas proportionnellement au niveau de la demande.
Il est donc possible de ne trouver aucun acheteur pendant une très longue période de temps. Lorsque tous les autres types d’investissements deviennent plus attractifs, par exemple.
Et c’est exactement le même principe dans le sens inverse, en période d’euphorie.
Comme je l’ai mentionné dans l’article dans l’article précédent, cela peut être vu comme quelque chose de positif ou de négatif.
Un investisseur aguerri saura tirer avantage de ses fluctuations, et donc améliorer ses rendements, alors que celles-ci rebuteront l’investisseur prudent.
Investir avec effet de levier
L’investissement en SCPI, tout comme l’immobilier classique, est connu pour permettre d’emprunter d’importantes sommes d’argent pour pouvoir y investir.
C’est ce qu’on appelle l’effet de levier : avec 10k€, on peut investir 200k€.
Une banque n’acceptera jamais de prêter de l’argent pour investir en Bourse.
Il est possible de faire un crédit à la consommation (mais sans preuve sur facture, celui-ci sera rarement de plus de quelques dizaines de milliers d’euros).
Il est aussi possible de se créer un effet de levier en Bourse en achetant sur marge, ce que je déconseille très fortement.
Comme mentionné juste avant, le risque d’un investissement en SCPI est très réduit dû à la méthode de valorisation des parts. Comme pour un investissement classique, les loyers perçus permettent de rembourser tout ou parti du crédit.
En Bourse, la valeur de votre crédit de 100k€ peut rapidement tomber à 20k€, mais le montant à rembourser reste toujours de 100k€.
Ce n’est pas pour rien que même les plus grands investisseurs déconseillent d’investir en Bourse en utilisant de l’argent que l’on ne possède pas.
Pour ce qui est de la distribution de 100% des loyers dans une SCPI, je ne suis pas certain que cela rentre en compte dans la décision d’investissement.
En tant qu’investisseur, toutes caractéristiques égales par ailleurs, je préfère investir dans un actif qui me produit 10% de rendement (même si cela correspond à 80% des loyers versés) que dans un autre produisant 8% de rendement (pour obtenir 100% des loyers).
Diversification
Il peut être intéressant de détenir des parts de SCPI si l’on souhaite ne pas être soumis à la psychologie des marchés.
Il faut cependant garder en tête qu’en économie, tout est plus ou moins lié.
Les plus grosses variations de cours de Bourse ont un impact sur les prix de l’immobilier, et donc sur la valeur des SCPI.
Et l’inverse est bien entendu aussi vrai, comme la crise de 2008 nous l’a rappelé.
J’espère que ce deuxième article sur le sujet aura permis de clarifier certains points.
Et maintenant, j’attends le commentaire du Quetzal du Nasdaq avec impatience !