Investir dans l’immobilier sans s’endetter sur plusieurs décennies, c’est possible. Dans cet article je vais vous parler de trois méthodes pour investir en immobilier… sans acheter d’immobilier ! Du moins pas directement.
Pourquoi cet article me direz-vous ? Et bien c’est un fait, les Français ont une aversion pour le risque… Et l’immobilier est vu comme un investissement relativement sûr.
Cependant, l’investissement immobilier n’est pas forcément à la portée de tous. Il nécessite des connaissances, du temps et un peu d’argent.
Dans cet article, on va voir comment investir en immobilier quand on n’a pas le temps de gérer le banquier, les travaux de rénovation, les locataires, etc. Et tout cela à partir de quelques dizaines d’euros !
SCPI : la plus connue
C’est quoi une SCPI ?
On commence dans la joie avec les acronymes financiers : SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier.
Qu’est-ce que c’est que cette chose, et à quoi ça sert ?
Une SCPI est une société, comme son nom l’indique, qui va gérer tout le processus d’investissement immobilier à votre place, de A à Z.
La SCPI va donc collecter de l’argent auprès de plusieurs investisseurs. Avec cet argent, elle va acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les mettre en location.
En tant qu’investisseur dans la SCPI, vous toucherez ensuite les loyers que celle-ci perçoit, déduit des différents frais de gestion de la SCPI.
La SCPI est donc constituée d’un certain nombre de parts, et chaque investisseur en possède une partie, en fonction du montant qu’il a investi.
Comme en immobilier classique, il y a donc deux moyens de gagner de l’argent au travers d’une SCPI :
- Par les dividendes, qui correspondent aux loyers perçus par la SCPI
- Par l’appréciation de ses parts, qui correspond à une appréciation des biens immobiliers de la SCPI
Exemple simplifié :
Une SCPI lève 1 million d’euros réparti en 1000 parts de 1000€ pour acheter un immeuble.
Vous achetez une part.
Cet immeuble génère 2000€ de loyer par mois, soit 24 000€ par an.
Vous recevez donc 24€ de dividende par an, ce qui correspond à votre part des loyers (un millième).
Un an plus tard, l’immeuble est revalorisé 1,2 million d’euros.
Votre part qui valait initialement 1000€ vaut donc désormais 1200€.
Ainsi en investissant en SCPI, vous avez un revenu récurrent qui correspond aux loyers perçus, et l’appréciation de l’immobilier qui augmente la valeur même de votre part.
Attention, il s’agit ici d’un exemple simplifié. En réalité, il y a des frais de souscription, de gestion, etc. associés à une SCPI.
Dans les faits, le rendement de notre exemple serait donc moindre.
Les principaux intérêts de la SCPI
L’intérêt principal, c’est que la SCPI permet à quelqu’un qui ne connaît pas grand-chose en immobilier… d’investir en immobilier. Tout en lui faisant économiser beaucoup de temps.
La SCPI se charge en effet de :
- Trouver les biens à acheter
- Gérer tout le processus d’achat (administratif, financier, notarial)
- S’occuper de la location (recherche de locataire, gestion)
- Entretenir les biens immobiliers (travaux, rénovation)
En tant qu’investisseur, vous n’avez rien à faire !
La contrepartie, c’est que tout ce travail effectué par la SCPI doit bien évidemment être rémunéré : ce sont les frais de gestion de la SCPI.
Le deuxième intérêt des SCPI, et il n’est pas des moindres, c’est qu’il est possible de réaliser un emprunt bancaire pour acheter des parts de SCPI !
Les SCPI sont le seul type d’investissement, outre l’immobilier classique, où il est possible de s’endetter pour investir.
Cela permet un important effet de levier, avec 10 000€ vous pouvez acheter pour 100 000€ de biens immobiliers par exemple (avec un crédit bancaire de 90 000€).
Pas mal n’est-ce pas ? Maintenant que j’ai suscité votre intérêt, voyons ensemble les différents types de SCPI.
Les trois grands types de SCPI
1/ Les SCPI de rendement et les SCPI résidentielles
Je classe les SCPI de rendement et les SCPI résidentielles dans la même catégorie pour une raison simple : ces deux types de SCPI ont pour but principal de générer un revenu récurrent.
Ce sont les SCPI les plus courantes sur le marché.
Les SCPI de rendement sont réputés pour investir en majorité dans des biens professionnels comme des bureaux, des entrepôts ou des locaux commerciaux.
Elles offrent en général de meilleurs rendements (comme quoi les noms sont bien choisis) en contrepartie d’un risque plus élevé. En effet, les locaux professionnels et commerciaux peuvent être impactés par la conjoncture économique du moment.
Les SCPI résidentielles, comme leur nom l’indique, se focalisent sur l’investissement dans l’immobilier voué à la location aux particuliers.
Les particuliers auront toujours besoin de se loger, qu’importe qu’il y ait une crise économique ou non. Les SCPI résidentielles ont donc des rendements un petit peu en deçà, mais sont plus sécurisantes pour l’investisseur.
2/ Les SCPI de plus-value
Comme nous l’avons vu au début de cet article, la deuxième façon de gagner de l’argent avec un SCPI, c’est par l’appréciation de la valeur des parts de la SCPI.
C’est là-dessus que se concentrent les SCPI de plus-value, que l’on connaît aussi sous le nom de SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation.
Les SCPI de plus-value ne distribuent pas ou très peu de revenus.
Elles vont chercher à acheter des biens décotés, des nues-propriétés* ou des biens à rénover. Ces types de biens immobiliers sont bien moins chers à l’achat et ont donc un grand potentiel d’appréciation.
*Aparté sur le démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit.
Généralement, lorsque l’on se dit propriétaire d’un bien, on en a la pleine propriété. La pleine propriété, c’est 3 choses:
- posséder le bien
- le droit de jouir du bien (d’y habiter)
- percevoir des revenus du bien.
Lorsque l’on démembre un bien, on sépare ces trois caractéristiques. Le nu-propriétaire (détenant la nue-propriété) possède le bien et l’usufruitier (détenant l’usufruit) a le droit de jouir du bien et d’en percevoir des revenus.
Un exemple bien connu de démembrement est le viager. Le vendeur du bien (la personne âgée) reste l’usufruitier, il/elle continue de vivre dans son bien et perçoit une rente de l’acheteur qui lui devient le nu-propriétaire du bien.
L’intérêt d’acheter en nue-propriété est d’acquérir un bien immobilier avec une grosse décote sur son prix d’achat “classique”.
3/ Les SCPI fiscales
Je ne vais pas ici rentrer dans les méandres des niches fiscales françaises, je vais vous épargner cela.
De plus, les “avantages fiscaux” tels que Pinel n’en sont pas vraiment, de mon point de vue, mais ce n’est pas le sujet de cet article.
Je vais donc passer très rapidement sur ce type de SCPI.
Si l’on reprend l’exemple de la défiscalisation Pinel, qui consiste à mettre en location un bien acheté neuf pendant une certaine durée afin de déduire de ses impôts un certain pourcentage du prix du bien.
Vous pouvez retrouver tous les détails de la défiscalisation Pinel sur le site du gouvernement.
Une SCPI fiscale de type Pinel va donc se charger d’acheter les biens neufs rentrant dans le cadre de la défiscalisation Pinel, les mettre en location et gérer toute la partie administrative pour vous.
En contrepartie de cette défiscalisation, le rendement des parts de ces SCPI va être extrêmement faible, puisque les logements sont achetés neufs. Et le rendement des loyers aussi, puisque ceux-ci sont plafonnés (par la loi Pinel) et que le prix d’achat des logements est élevé.
Ce n’est donc pas un placement que je recommande, puisque l’argent économisé sur la défiscalisation est en général contrebalancé par la perte de rendement de la SCPI.
Passons maintenant au deuxième grand type de placement immobilier qui ne nécessite pas d’acheter d’immobilier.
SIIC : la plus liquide
Et on reste dans les acronymes avec les SIIC pour Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées.
Comparées aux SCPI, les SIIC sont bien plus simples à comprendre. Comme leur nom l’indique, il s’agit de sociétés immobilières cotées en Bourse.
On se retrouve donc dans le même cas qu’un investissement en Bourse classique.
La SIIC achète et gère un patrimoine immobilier grâce à l’argent levé en Bourse et vous, en tant qu’actionnaire, touchez une partie des bénéfices de celle-ci sous forme de dividende.
Ce qui est intéressant avec une SIIC, c’est qu’elle a l’obligation de distribuer ses résultats à ses actionnaires. Contrairement à une entreprise classique, qui peut vouloir garder ses bénéfices pour se développer.
En effet, la loi oblige les SIIC à distribuer 90% de leur revenu locatif et 70% de leur plus-value suite à la revente d’un bien immobilier.
Ainsi, en investissant dans un SIIC en Bourse, vous êtes sûr de toucher vos loyers et autres revenus (s’il y en a).
Avantages et inconvénients de la SIIC
En plus de cela, la SIIC dispose d’autres avantages :
- Accessibilité : tous les budgets peuvent investir dans une SIIC, vous pourrez trouver des actions à des prix inférieurs à 50€.
- Simplicité : contrairement aux SCPI, vous n’avez pas à ouvrir un autre type de compte que votre compte-titres classique. Vous achetez vos actions, et vous n’avez plus qu’à être patient. Et, comme pour tout investissement, à suivre les résultats trimestriels/annuels.
- Liquidité : comme tout investissement en Bourse, l’achat et la revente d’actions dans une SIIC se font en quelques secondes, ce qui est un réel avantage vis-à-vis de l’immobilier classique.
Cependant, la SIIC a aussi ses contraintes :
- Tout d’abord, et depuis la loi de finances de 2012, il n’est plus possible de placer ses parts de SIIC dans un PEA, ce qui les rendait extrêmement attrayantes. En effet, les SIIC versant en général d’importants dividendes, la fiscalité du PEA permettait de démultiplier son rendement sur le long terme. Il faut donc les placer sur un compte-titres.
- Il n’est pas possible de faire un prêt bancaire pour acheter des parts, et donc bénéficier d’un important effet de levier, contrairement aux SCPI. Vous devrez donc acheter vos actions de SIIC en direct.
Vous pouvez retrouver la liste complète de toutes les SIIC cotées à la Bourse de Paris.
Le crowdfunding immobilier : le petit dernier
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif pour les plus franchouillards d’entre vous, est tout récent et diffère complètement des deux types d’investissements précédents.
Dans le cas du crowdfunding immobilier, vous n’allez pas acheter les parts d’un bien immobilier, mais vous allez devenir la banque. Autrement dit, vous allez prêter votre argent pour aider à financer le projet, en contrepartie d’un taux fixé à l’avance.
En ce sens, le crowdfunding immobilier se rapproche bien plus d’un investissement en obligation, dont nous avons déjà parlé dans un précédent article.
Comment ça marche ?
Un promoteur immobilier veut acheter ou faire construire un immeuble. Il a besoin d’un million d’euros !
La banque veut bien lui prêter 400 000€ mais lui demande un apport de 600 000€ afin de ne pas prendre tous les risques.
Notre promoteur va alors se tourner vers une plateforme de crowdfunding immobilier et demander un financement à hauteur de 600 000€.
Ces 600 000€ vont être découpés en 600 parts de 1000€.
Pour ce projet, la plateforme de crowdfunding, en accord avec le promoteur, va proposer un rendement annuel de 10% pour une durée de 48 mois.
En tant qu’utilisateur de la plateforme, vous allez prêter 1000€ sur ce projet.
Votre argent sera donc bloqué pendant 2 ans, mais une fois ce délai passé, vous récupérerez 1200€.
1000€, votre capital prêté et 2 fois 100€ correspondant à 10% de vos 1000€ sur les deux années du prêt.
C’est un exemple très simple mais j’espère que vous avez saisi l’idée.
Les avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier
Tout d’abord, c’est pour moi l’investissement le plus simple des trois.
Pour un investissement en SCPI, vous devez avoir un minimum de connaissance en immobilier, en SIIC il vous faut avoir des bases en investissement boursier.
Pour le crowdfunding immobilier, les projets proposés sont présélectionnés par les plateformes elles-mêmes, limitant grandement le risque pour les investisseurs débutants.
Attention cependant, toutes les plateformes ne se valent pas.
Les plateformes les plus connues sont Homunity, Anaxago ou encore Raizers.
Toujours du côté des risques, le crowdfunding immobilier permet de les réduire grandement car le bien immobilier du projet que vous financez sécurise votre investissement.
En effet, si le projet est la construction d’un immeuble, il est quasiment impossible que vous perdiez l’entièrement de votre capital. Si la construction met plus de temps que prévu, ou que les appartements se vendent moins cher que prévu, cela impactera votre rendement mais vous toucherez quand même une partie de l’argent qui vous est dû.
Et enfin, il s’agit d’un investissement court/moyen terme (rarement plus de 4 ans) qui propose de très bons rendements (en général compris entre 8% et 12% bruts). Contrairement à l’investissement en SCPI ou en Bourse où l’horizon conseillé est d’au minimum une dizaine d’années, si ce n’est plus.
En contrepartie de cette courte durée d’investissement néanmoins, votre argent est totalement bloqué. Il vous sera impossible de récupérer votre investissement avant l’échéance du projet, même si celui-ci accuse des retards de livraison. Mais encore une fois, et cela est valable pour tout investissement : n’investissez jamais d’argent dont vous pourriez avoir besoin !
Conclusion
Le crowdfunding immobilier est pour moi le moyen le plus sûr de mettre le pied à l’étrier lorsque l’on débute en investissement, que l’on a peu de connaissance et peu d’argent mais que l’on veut commencer à découvrir le monde de l’investissement immobilier.
Ensuite, pour les investisseurs plus aguerris et avec plus de moyens qui veulent prendre un minimum de risque avec leur argent, la SCPI est un bon moyen d’investir en immobilier puisqu’elle permet d’utiliser l’effet de levier du prêt bancaire.
Et enfin, pour les plus téméraires diront certains, la SIIC permet d’investir en immobilier au travers de la Bourse et donc de bénéficier d’opportunité d’achat que ne permet que ce type d’investissement. En effet, au cours de périodes d’incertitudes, les prix en Bourse peuvent chuter au-delà du raisonnable et donc permettre d’importantes plus-values à long terme. Mais cela demande un peu plus d’expertise.
Si cet article sur l’immobilier vous a plu, n’hésitez pas à lire :