Dans cet article, on va parler de l’immobilier pierre-papier, et de comment choisir entre SCPI et SIIC ?
Je ne vais pas revenir en détail dans les spécificités techniques de ces deux types d’investissements, puisque je l’ai déjà fait ici :
Aujourd’hui, nous allons faire monter la SCPI et la SIIC sur le ring, les faire s’affronter sur leurs forces et leurs faiblesses afin d’élire le meilleur investissement pierre-papier.
J’espère que vous êtes bien accroché à vos fauteuils, le combat s’annonce féroce !
Pierre-papier vs immobilier classique
Faisons tout de même une petite piqûre de rappel.
Sur le long terme, la Bourse est de loin le meilleur placement, comme nous l’avons vu dans cet article (et bien d’autres, c’est un peu le but de ce blog).
Mais les Français restent craintifs, et l’investissement boursier n’est pas autant démocratisé que dans les pays anglo-saxons.
Quant à lui, l’immobilier rassure, c’est un investissement concret dont on peut facilement calculer la rentabilité.
Les problèmes de l’immobilier classique
Mais l’investissement en immobilier classique à deux problèmes majeurs :
- Il est extrêmement chronophage
- Il faut un certain nombre de connaissances pour avoir une rentabilité correcte
Bien évidemment, je parle ici aux investisseurs qui cherchent à avoir un très bon rendement sur investissement.
Il est tout à fait possible de palier les deux problèmes que je viens de mentionner en déléguant la partie recherche, travaux et gestion à des professionnels, mais cela a un coût et impactera fortement votre rentabilité.
Et tant qu’à déléguer, autant le faire au travers d’un investissement pierre-papier.
L’intérêt du pierre-papier par rapport à l’immobilier classique
Investir en pierre-papier, c’est investir dans des sociétés qui elle-même investissent dans l’immobilier, pour vous.
Vous n’avez donc pas d’immobilier à votre nom, mais des parts de sociétés qui en possèdent.
Ces parts (ou actions), autrefois sous format papier, donnent leur nom à ce type d’investissement, le « pierre-papier ».
Le pierre-papier a de nombreux intérêts :
- Facilité d’accès : pas besoin d’avoir hérité de la fortune de mamie, vous pouvez investir dans l’immobilier pierre-papier à partir de quelques dizaines d’euros
- Facilité de gestion : la société dans laquelle vous investissez est composée de professionnels de l’immobilier qui gère pour vous l’acquisition, les travaux et la gestion
- Diversification : plutôt que d’avoir investi tout votre patrimoine à un seul endroit, une part de pierre-papier vous permet une très grande diversification. Une diversification en termes de type de bien (immeubles résidentiels, bureaux, entrepôts, parking, etc.) mais aussi en terme géographique (partout en France, en Europe ou même dans le monde).
- Frais : avec la pierre-papier, pas de frais d’agence, pas de frais de notaire, pas de taxe foncière, pas de charges, et j’en passe.
Le principal intérêt de l’immobilier classique reste son incroyable effet de levier : en ayant la possibilité de faire un emprunt bancaire, on peut investir une très grosse somme d’argent sans l’avoir à disposition.
Mais nous verrons qu’un type de pierre-papier peut aussi bénéficier de cet effet de levier.
Maintenant, nous allons parler des différences entre SCPI et SIIC.
Pierre-papier : SCPI vs SIIC
Définition et statuts
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.
Une SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Cotée.
Les différences entre ces deux types de pierre-papier s’expliquent dans leur nom.
La SCPI est une société civile. Sans rentrer dans les détails juridiques, cela a une implication majeure : chaque associé est considéré fiscalement comme propriétaire immobilier.
- Le + : en investissant dans certains types de SCPI, vous pouvez bénéficier de divers avantages fiscaux (Pinel, Malraux, …)
- Le – : vos investissements en SCPI seront comptabilisés dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
La SIIC est une société anonyme, et comme le « IC » le laisse entendre, elle est cotée en Bourse.
En tant que société anonyme cotée, la SIIC est soumise à plus de réglementations et de formalités administratives que la SCPI, ce qui la rend moins opaque pour les investisseurs.
Quel placement choisir : SCPI ou SIIC ?
Lorsque l’on parle d’investissement pierre-papier, on pense immédiatement à la SCPI.
La SIIC est bien moins connue, et peut en effrayer certains, puisqu’il faut passer par la Bourse pour en acheter des parts.
Variation de prix
Le prix d’une SIIC étant coté en Bourse en continu, celui-ci varie donc beaucoup. Il est ainsi possible d’investir 1000€, et de se retrouver avec 900€ le lendemain.
Mais cela est une vision très court terme. En effet lorsque l’on achète des parts de SIIC, comme tout investissement, la durée de détention doit être pensée en année, pas en journée.
Au cours de vos années de détention, quel que soit le prix de l’action, vous toucherez chaque année vos dividendes. En effet, les SIIC sont dans l’obligation de distribuer une partie de leur bénéfice sous forme de dividende (95% des revenus locatifs et 70% des plus-values de vente de bien).
La SCPI quant à elle, a un prix beaucoup plus stable. Celui-ci est évalué à intervalle de temps plus grand.
Le prix d’une part de SCPI est généralement calculé en divisant la valeur totale des biens que possède la SCPI par le nombre total des parts de la SCPI.
Ce qui peut être intéressant, lorsque vous commencez à avoir une bonne connaissance du domaine, c’est de tirer avantage des fluctuations de la Bourse.
Les marchés baissiers, entraînant toutes les actions à la baisse en même temps, peuvent vous permettre d’acquérir de très bonnes SIIC à des prix extrêmement attractifs. Là où une SCPI sera plus difficile à acheter « en solde ».
Facilité d’achat/revente
Dans ce secteur, la SIIC est clairement gagnante.
Comme toute action cotée en Bourse, la SIIC peut être achetée et vendue en quelques secondes.
Pour une SCPI, c’est une autre histoire. C’est aussi bien plus simple qu’un investissement classique, évidemment, mais ça demande plusieurs étapes.
Dans le cas d’un investissement en direct dans la SCPI, il faut passer par un nouvel intermédiaire (contrairement à la Bourse où il est possible d’acheter de très nombreuses entreprises/obligations/etc. à un seul et même endroit).
Dans le cas où la SCPI ne prend pas de nouvel investisseur, il faudra trouver et négocier le prix avec un investisseur actuel de la SCPI, qui serait d’accord pour vous vendre tout ou partie de ses parts.
De même pour la revente, vous (en général avec l’aide de la SCPI) devez trouver un racheteur. Vous avez moins de visibilité sur votre prix de revente de vos parts, et le processus peut être long, si aucun acheteur n’est présent en face.
Les frais
Là encore, je donne le point à la SIIC.
En effet, acheter des parts de SIIC revient à acheter une action en Bourse.
Si vous avez un bon courtier (#DeGiro), les frais d’achats seront de quelques dixièmes de pourcent. À ces frais d’achat, il faudra ajouter notre fameuse TTF (Taxe sur les Transactions Financières) pour certaines SIIC, cette taxe ne s’applique qu’à l’achat.
Et c’est tout !
Pour une SCPI, les frais d’entrées dans le fond s’élèvent en moyenne à 10% !
À cela il faut ajouter les frais de gestion de quelques pourcents, débités chaque année. Les frais de transaction à chaque achat ou revente d’un bien immobilier. Les frais de cessions, lorsque vous revendez vos parts.
Tous ces frais impactent grandement la rentabilité du placement en SCPI, et doivent impérativement être pris en compte avant de prendre une décision d’achat.
La fiscalité
La SCPI peut bénéficier d’avantages fiscaux comme un investissement immobilier classique (loi Pinel, loi Malraux, etc.).
Certaines SIIC quant à elle peuvent être achetées dans un PEA, et peuvent donc bénéficier de ses avantages fiscaux.
En tant qu’investissement en Bourse, la SIIC ne peut pas être soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, alors que la SCPI l’est.
Au global, je donnerais donc aussi ce point en faveur de la SIIC.
L’effet de levier
Comme pour l’immobilier classique, il est possible d’emprunter à la banque pour acheter des parts de SCPI.
Si vous n’avez que 10 000€, vous pourrez par exemple acheter pour 100 000€ de parts de SCPI. Alors que vous ne pourrez acheter que 10 000€ de parts de SIIC.
À chacun de voir s’il est intéressant dans sa situation de s’endetter pour investir.
Conclusion : la SIIC grande gagnante ?
Vous l’aurez sûrement compris, je préfère l’investissement en SIIC.
Mis à part pour l’aspect fluctuation du prix, qui peut être un point bloquant pour les investisseurs qui souhaitent le minimum de risque, les autres points sont en faveur de la SIIC.
Je veux toutefois modérer mon propos. Bien que la variation du prix de la SIIC puisse être exploitée par un investisseur aguerri afin d’acheter des parts à un très bon prix, elle peut aussi être dangereuse pour l’investisseur débutant.
En effet, tout comme les périodes de baisses, la Bourse connaît aussi des périodes d’euphorie qui font monter les prix au-delà du raisonnable.
Un investisseur débutant pourra ne pas en avoir conscience et acheter indirectement des biens immobiliers très largement surcotés.
La SIIC est donc un très bon moyen d’investir en immobilier en passant par la Bourse, mais demande un minimum de connaissance en immobilier, et en psychologie des marchés boursiers.
Pour un débutant qui ne souhaite pas se prendre la tête avec toutes ces considérations, l’investissement en SCPI reste un très bon moyen d’investir en pierre-papier.
Comme d’habitude, n’hésitez pas à me faire vos retours en commentaire, si vous souhaitez que je développe certains points ou s’il vous reste des questionnements.
Et pour ceux qui sont team SCPI, partagez-nous ce qui vous attire particulièrement dans ce type d’investissement.
2 Comments
La Grue du Nikkei
Bonjour cher Coq,
En tant que volatiles éclairés, je voulais partager avec toi quelques remarques sur les SCPI:
– il est possible d’acquérir des parts de SCPI via l’assurance vie. L’avantage c’est la forte liquidité du produit (quelques clics), l’inconvénient c’est qu’on perd l’effet de levier.
– lors de l’acquisition de SCPI en assurance vie, c’est la fiscalité de cette dernière qui s’applique (donc non soumise à l’IFI – pas certain de ce point).
– il est possible d’obtenir un effet de levier sur l’investissement en bourse (ou en assurance vie) via un crédit à la consommation, mais c’est risqué bien entendu.
– les SCPI, contrairement aux SIIC, distribuent jusqu’à 100% des loyers collectés (y compris en assurance vie mais il faut dénicher les bons contrats).
– la valorisation d’une part en SCPI dépend de la valeur du parc immobilier, alors que la valeur de la part en SIIC dépend de la valorisation boursière de cette dernière. On est donc exposé aux fluctuations boursières en plus des fluctuations du marché immobilier en SIIC.
– Pour la même raison, la SCPI permet de diversifier son patrimoine en se dirigeant vers un produit non côté. On diversifie également son portefeuille boursier via une SIIC, mais on ne réduit pas l’exposition de son épargne à la bourse.
Encore merci pour tous tes bons conseils,
La Grue du Nikkei
Le Coq de Wall St
Bonjour cher gruiforme nippon,
Merci beaucoup pour ton commentaire. Je vais essayer d’y répondre de façon organisée.
Fiscalité :
Il est vrai que je me suis uniquement concentré dans mon article sur les produits SCPI et SIIC en tant que tel, et que j’ai fait abstraction des intermédiaires d’achats.
Il est possible d’investir en SCPI en direct ou via l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. Dans le cas de la SIIC, il est possible d’y investir via un compte titres, un PEA ou via une assurance vie.
D’un point de vue enveloppe fiscale, ce n’est donc pas vraiment l’intermédiaire qui va faire pencher la balance (même s’il est vrai que toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans toutes les assurances vies, et que les SIIC sont souvent regroupées sous forme de fonds de placement pour pouvoir être acheté au travers d’une AV).
Je te confirme qu’une SCPI, même détenue au travers d’une assurance vie, sera toujours soumise à l’IFI. Là où une SIIC est une société cotée en Bourse (qui se trouve investir en Bourse), et donc non soumise à l’IFI.
Mais il est à noter que, pour tout ce qui est des impôts et taxes en France, en plus de changer très régulièrement, il existe une multitude d’exceptions. Il n’est donc pas impossible que cela ne soit pas valable dans un cas particulier. Pour tout ce qui est impôts et taxation, surtout s’il s’agit d’importante somme d’argent, il est toujours intéressant de consulter un expert fiscaliste.
Liquidité :
La liquidité d’une SCPI est toujours la même.
Lorsque l’on investit en direct, il faut faire ses propres recherches, envoyer les informations nécessaires pour y souscrire, etc. Et s’il s’agit d’un investissement sur le marché secondaire, il faut potentiellement attendre qu’un propriétaire soit prêt à vendre.
Dans le cas d’un investissement en SCPI au travers d’une assurance vie, c’est exactement la même chose, sauf que vous déléguez les étapes mentionnées au-dessus au gestionnaire de l’AV (délégation que vous payez évidemment en frais de gestion).
L’avantage de l’assurance vie en termes de liquidité, il est vrai, est son accès direct à un très grand nombre de clients potentiels, ce qui lui permet d’acheter et de vendre potentiellement plus rapidement vos parts (c’est discutable).
Le manque de liquidité de la SCPI vient du fait que, comme tu l’as très bien mentionné, sa valeur dépend de la valeur du parc immobilier qu’elle détient. Là où la valeur d’une part de SIIC dépend de sa valeur boursière, c’est-à-dire de la psychologie du marché à l’instant T.
Autrement dit, en pleine crise, la valeur de ta SIIC va chuter pour atteindre une valeur à laquelle des acheteurs sont intéressés. C’est le principe de l’offre et la demande sur lequel est basée la Bourse.
A contrario, la valeur de la part de SCPI étant fixée à la valeur de son parc immobilier, il est possible de ne trouver aucun acheteur pendant une très longue période lorsque tout le reste du marché devient plus attractif.
Et c’est exactement le même principe dans le sens inverse, en période d’euphorie.
Comme je l’ai mentionné dans l’article, cela peut être vu comme quelque chose de positif ou de négatif.
Un investisseur aguerri saura tirer avantage de ses fluctuations, et donc améliorer ses rendements, alors que celles-ci rebuteront l’investisseur prudent.
Effet de levier :
L’investissement en SCPI, tout comme d’immobilier classique, est connu pour permettre d’emprunter de grosses sommes d’argent pour pouvoir y investir. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier : avec 10k€, on peut investir 200k€.
Une banque n’acceptera jamais de prêter de l’argent pour investir en Bourse. Il est possible de faire un crédit à la consommation (mais sans preuve sur facture, celui-ci sera rarement de plus de quelques dizaines de milliers d’euros).
Il est aussi possible de se créer un effet de levier en Bourse en achetant sur marge, ce que je déconseille extrêmement fortement (et je manque de superlatif).
Comme mentionné juste avant, le risque d’un investissement en SCPI est très réduit dû à la méthode de valorisation des parts. Comme pour un investissement classique, tu rembourses donc ton crédit à l’aide des loyers que tu collectes.
En Bourse, la valeur de votre crédit de 100k€ peut rapidement tomber à 20k€, mais tu devras toujours rembourser les 100k€. Ce n’est pas pour rien que même les plus grands investisseurs déconseillent d’investir en Bourse en utilisant de l’argent que vous ne possédez pas.
Pour ce qui est de la distribution des loyers, je ne suis pas certain que cela rentre en compte dans la décision d’investissement. En tant qu’investisseur, toutes caractéristiques égales par ailleurs, je préfère investir dans un actif qui me produit 10% de rendement (même si cela correspond à 80% des loyers versés) que dans un autre produisant 8% de rendement (pour obtenir 100% des loyers).
Et pour finir, tout à fait d’accord avec ton dernier point.
Il peut être intéressant de détenir des parts de SCPI si l’on souhaite ne pas être soumis à la psychologie des marchés.
Il faut cependant garder en tête qu’en économie, tout est plus ou moins lié, et les plus grosses variations de cours de Bourse ont un impact sur les prix de l’immobilier, et donc sur la valeur des SCPI. Et l’inverse est bien entendu aussi vrai, comme la crise de 2008 nous l’a rappelé.
Je crois qu’on a fait le tour, notre échange me servira sûrement à faire un nouvel article sur le sujet afin de compléter celui-ci, qui est déjà suffisamment long.
Alors merci beaucoup, et à très bientôt j’espère cher gruidé japonais !